Holiday Club Villas -omistamista on markkinoitu mahdollisuutena yhdistää laadukas lomailu ja käyttämättömistä lomajaksoista saatavat vuokratulot. Ajatus kuulostaa houkuttelevalta: omistaja käyttää itse haluamansa lomat, Holiday Club vuokraa muun ajan ja omistajalle tilitetään osa vuokratuotosta.
Käytännössä ratkaiseva kysymys ei kuitenkaan ole se, syntyykö vuokratuloa. Tärkeämpää on selvittää, kuinka paljon vuokratulosta jää omistajalle kaikkien vähennysten jälkeen ja riittääkö summa kattamaan Villas-omistuksen yhtiövastikkeet, mahdolliset rahoitusvastikkeet ja muut kulut.
Olemme kohdanneet Road Show -kiertueemme aikana useita Villas-omistajia. Monet heistä ovat kertoneet, etteivät toteutuneet vuokratulot ole vastanneet ostohetkellä syntyneitä odotuksia. Toisaalta aktiivisesti Villas-etuja käyttävä omistaja voi saada omistuksestaan huomattavaa lomailuhyötyä. Tässä artikkelissa perehdymme erityisesti Holiday Club Villas -yhteisvuokrauksen toimintaan, ehtoihin, kuluihin ja omistajalle jäävään todelliseen tulokseen.
Mitä Holiday Club Villas -omistaminen tarkoittaa?
Holiday Club Villas -huoneiston voi omistaa kokonaan tai osaomistuksena. Tavallinen osaomistus on esimerkiksi 1/6-osuus, jolloin omistajalla on käytettävissään noin 8–9 viikkoa vuodessa. Kyse ei siten ole tavallisesta yhden viikon lomaosakkeesta, vaan selvästi suuremmasta omistuskokonaisuudesta.
Omistaja voi varata omistukseensa kuuluvia ajankohtia omaan käyttöönsä operaattorisopimuksessa määritellyllä tavalla. Jos omistaja ei varaa aikaa itselleen määräaikaan mennessä, käyttämättä jäävät lomajaksot avataan vuokrattaviksi.
Holiday Club kertoo huolehtivansa huoneistojen markkinoinnista ja vuokraamisesta eri asiakasryhmille. Omistajan ei siis tarvitse itse etsiä jokaiseen vapaaseen viikkoon vuokralaista, sopia avainten luovutuksesta tai järjestää siivousta. Tämä vaivattomuus on yksi Villas-mallin keskeisistä eduista.
Vuokraukseen jätetty aika ei kuitenkaan takaa, että huoneisto saadaan vuokratuksi tai että omistajalle tilitettävä summa kattaa kaikki omistuksen kulut.
Vuokrapooli vai yhteisvuokraus?
Villas-omistajat käyttävät järjestelmästä usein nimeä vuokrapooli. Holiday Club käyttää nykyisillä verkkosivuillaan ilmaisua yhteisvuokraus.
Perusajatus on molemmissa sama: omistajan käyttämättä jättämät lomajaksot siirtyvät Holiday Clubin vuokrattaviksi, ja omistajalle tilitetään operaattorisopimuksen mukainen osuus vuokratulosta.
Holiday Clubin mukaan huoneistoja vuokrataan kaikille asiakasryhmille yhtiön omissa markkinointikanavissa sekä tarvittaessa ulkoisissa kanavissa markkinatilanteeseen perustuvalla hinnoittelulla. Omistaja ei siten itse päätä jokaisen vuokrattavan yön hintaa eikä sitä, missä kanavassa huoneistoa markkinoidaan.
Vuokrauksen tarkka toteutus ja tilityksen laskentatapa määräytyvät aina kyseistä Villas-kohdetta ja omistusta koskevan operaattorisopimuksen perusteella. Siksi jokaisen omistajan kannattaa tarkistaa oman sopimuksensa ehdot eikä olettaa kaikkien Villas-yhtiöiden toimivan kaikilta osin samalla tavalla.
Miten Villas-vuokratulo jaetaan?
Holiday Clubin oman Villas-esittelyn mukaan huoneiston vuokrauksesta saadusta tulosta vähennetään ensin vuokraukseen liittyviä kuluja. Näihin kuuluvat huoneiston siivous tarvikekustannuksineen sekä ulkoisten markkinointikanavien palkkiot ja kustannukset.
Vasta näiden vähennysten jälkeen jäljelle jäävä vuokratulo jaetaan omistajien ja operointiyhtiö Holiday Club Resorts Oy:n kesken. Holiday Clubin julkaisemassa mallissa jako on:
- 70 prosenttia omistajille
- 30 prosenttia Holiday Club Resorts Oy:lle.
Kyse ei siis ole siitä, että omistaja saisi 70 prosenttia asiakkaan alun perin maksamasta majoitushinnasta. Ensin vähennetään mainitut vuokraukseen liittyvät kulut, ja 70/30-jako tehdään vasta jäljelle jäävästä summasta.
Holiday Clubin aineiston mukaan yhtiö vastaanottaa vuokratulot, maksaa vuokraukseen liittyviä kuluja ja tilittää omistajalle kuuluvan osuuden. Vuokraustoimintaa raportoidaan ja tuloutetaan omistajille varausjaksoittain kolmesti vuodessa.
Tutustu Holiday Clubin Villas-vuokrauksen kuvaukseen
Omistajan tilitys ei ole sama asia kuin omistuksen voitto
Yhteisvuokrauksen tuloksen voi hahmottaa seuraavalla tavalla:
Vuokra-asiakkaiden maksamat tuotot
– siivous- ja tarvikekulut
– ulkoisten myyntikanavien palkkiot
= jaettava vuokratulo
Tästä omistajille kuuluva osuus on Holiday Clubin julkaiseman mallin mukaan 70 prosenttia. Tilityksestä voidaan vähentää vielä omistukseen kohdistuvaa rahoitusvastiketta.
Tämän lisäksi omistaja maksaa kiinteistöyhtiölle yhtiövastiketta. Holiday Club kertoo yhtiövastikkeen kattavan muun muassa kiinteistöhuoltoa, energiakustannuksia, kalustusta ja vakuutuksia. Omasta käytöstä voidaan periä myös majoituskertakohtainen siivousmaksu.
Villas-omistuksen todellista vuosittaista tulosta pitäisi siksi arvioida näin:
Omistajalle tilitetty vuokratulo
– yhtiövastikkeet
– rahoitusvastikkeet tai yhtiölaina
– oman käytön maksut
– mahdolliset muut kulut
– verot
= Villas-omistuksen todellinen rahallinen vuosituotto tai tappio
Jos omistaja tarkastelee vain Holiday Clubilta saamaansa tilitystä vertaamatta sitä kaikkiin vuoden aikana maksamiinsa kuluihin, kokonaiskuva voi jäädä liian myönteiseksi.
Miksi käyttöaste ratkaisee niin paljon?
Vuokratuloa syntyy vain niistä ajoista, joille löytyy maksava majoittuja. Korkean kysynnän lomaviikko voi tuottaa aivan eri tavalla kuin hiljaiselle kaudelle osuva jakso.
Tulokseen vaikuttavat esimerkiksi:
- Villas-kohteen sijainti ja tunnettuus
- huoneiston koko ja varustelu
- vuodenaika ja lomasesonki
- alueen tapahtumat
- huoneistosta perittävä majoitushinta
- ulkoisten varauskanavien kustannukset
- omistajan omaan käyttöön varaamat ajankohdat
- todellinen käyttöaste.
Omistajan kannalta ongelmallinen yhdistelmä syntyy silloin, jos parhaat jaksot käytetään itse ja hiljaisemmat ajat jätetään vuokrattaviksi. Omistaja saa tällöin lomailuhyödyn, mutta vuokraukseen jäävien jaksojen tuotto voi olla heikko. Tämä ei välttämättä tee omistamisesta huonoa, jos omistuksen tarkoituksena on oma lomailu. Puhtaasti taloudellisena sijoituksena laskelma voi kuitenkin jäädä miinukselle.
Holiday Club kuvaa Villas-omistamista myös joustavana lomailun muotona. Yhtiön mukaan käyttämättä jätetyt viikot vuokrataan automaattisesti ja omistajalle tilitetään vuokratulo sopimuksen mukaisesti. Sanamuoto ei kuitenkaan tarkoita takuuta tietystä vuokratulosta tai kaikkien kulujen kattamisesta.
Lue Holiday Clubin kuvaus Villas-omistamisesta
Vuokratulojen verotus on huomioitava
Villas-omistuksesta saatu vuokratulo on veronalaista tuloa. Verohallinnon mukaan vuokratuloista voidaan vähentää vuokraukseen kohdistuvia kuluja, mutta yleiskuluja voi vähentää vain vuokrattua aikaa vastaavalta osalta. Oma käyttö ja perheen käyttö rajoittavat siten kulujen vähennysoikeutta.
Jos omistaja omistaa vain osan huoneistosta, hän ilmoittaa verotuksessa oman osuutensa vuokratuloista ja niihin liittyvistä vähennyskelpoisista kuluista. Tilityslaskelmat, vastikelaskut ja muut tositteet kannattaa säilyttää.
Katso Verohallinnon ohje lomaosakkeen vuokratuloista
Kolme omistajakokemusta yhteisvuokrauksesta ja kuluista
Verkossa julkaistut kokemukset ovat yksittäisten kirjoittajien kertomuksia. Niitä ei voi pitää todisteena kaikkien Villas-omistusten tuloksesta, mutta ne osoittavat, millaisia kysymyksiä ja ongelmia omistajat ovat käytännössä kohdanneet.
1. Voivatko vuokratuotot todella kattaa kaikki kulut?
Holiday Club Saimaa Villas -omistusta käsittelevässä keskustelussa kirjoittaja kertoo, että hänelle tarjottiin 1/6-osuutta tai kokonaisen huoneiston omistusta. Hänen mukaansa esittelyssä arvioitiin vuokratuottojen voivan kattaa omistamisen pakolliset kulut ja jättävän rahaa myös muuhun käyttöön.
Kirjoittaja alkoi epäillä laskelmaa havaittuaan Villas-huoneistojen olevan hiljaisina ajankohtina lähes tyhjillään. Hänen keskeinen kysymyksensä oli hyvin perusteltu: mistä luvattu vuokratuotto syntyy, jos maksavia asiakkaita ei ole riittävästi?
Kokemus osoittaa, miksi omistajan kannattaa pyytää ennen ostopäätöstä kirjalliset, toteutuneisiin lukuihin perustuvat tiedot juuri kyseisen kohteen käyttöasteesta, vuokratuloista ja kaikista kuluista.
Lue alkuperäinen keskustelu: Holiday Club Saimaa
2. Rahoitusvastike muutti kokonaislaskelmaa
Toisessa Villas-keskustelussa kirjoittaja kiinnittää huomiota siihen, että hoitovastikkeen lisäksi omistukseen voi kohdistua huomattava rahoitusvastike. Kirjoittaja arvioi myös käyttöasteen ja vuokratulojen jääneen liian mataliksi suhteessa kuluihin.
Kirjoituksen yksittäisiä euromääriä ei voi yleistää nykyisiin Villas-omistuksiin, sillä vastikkeet, lainat ja sopimukset vaihtelevat yhtiöittäin. Kokemus nostaa silti esiin olennaisen asian: pelkkää hoitovastiketta tarkastelemalla ei välttämättä nähdä omistuksen koko kustannusta.
Omistajan on tarkistettava erikseen hoitovastike, rahoitusvastike, jäljellä oleva yhtiölaina ja se, vähennetäänkö rahoitusvastiketta vuokratilityksestä.
Lue alkuperäinen keskustelu: Villas Holiday Club ei kannata
3. Kattaako vuokraus rahoitusvastikkeen mutta ei hoitovastiketta?
Holiday Clubin omistajaryhmässä Villas-esittelyssä käynyt henkilö kysyy muiden omistajien kokemuksia järjestelmän kannattavuudesta. Hänelle oli kerrottu vuokrauksen voivan kattaa rahoitusvastikkeet, mutta epäselväksi jäi, jäävätkö hoitovastikkeet silti omistajan maksettaviksi.
Kysymys osuu suoraan Villas-yhteisvuokrauksen ytimeen. Vaikka tilitys kattaisi jonkin yksittäisen kuluerän, se ei vielä tarkoita, että koko omistus olisi taloudellisesti voitollinen. Kaikki vuosikulut pitää laskea yhteen ja verrata niitä omistajalle todella tilitettyyn nettosummaan.
Lue alkuperäinen Facebook-keskustelu
Mitä Villas-omistajan kannattaa tarkistaa omista papereistaan?
Jokaisen Villas-omistajan tilanne on erilainen. Tarkista ainakin seuraavat asiat:
- Kuinka monta viikkoa tai vuorokautta omistukseesi kuuluu?
- Milloin käyttämättä jäävät ajat siirtyvät vuokrattaviksi?
- Miten yhteisvuokrauksen tuotot kohdistetaan eri omistajille?
- Mitkä kulut vähennetään ennen vuokratulon jakamista?
- Mikä on Holiday Clubin osuus tuotosta?
- Paljonko maksat hoitovastiketta vuodessa?
- Kohdistuuko osuuteesi yhtiölainaa tai rahoitusvastiketta?
- Vähennetäänkö rahoitusvastike suoraan vuokratilityksestä?
- Mitä omasta käytöstä ja siivouksesta veloitetaan?
- Paljonko vuokratuloa sinulle on tilitetty kolmen viime vuoden aikana?
- Mikä on ollut kaikkien kulujen jälkeinen vuosittainen nettotulos?
Erityisen hyödyllistä on kerätä kolmen vuoden tilitykset ja kaikki saman ajan vastikelaskut rinnakkain. Yksi poikkeuksellisen hyvä tai huono vuosi ei vielä kerro koko totuutta.
Milloin Villas-omistus voi toimia?
Villas-omistus voi sopia aktiiviselle lomailijalle, joka käyttää omia jaksojaan säännöllisesti, arvostaa tilavia huoneistoja ja hyödyntää Villas-omistajille tarjottavia etuja. Tällöin omistuksen arvoa ei mitata vain tilille tulevana vuokratulona, vaan myös omasta lomailusta saatavana hyötynä.
Jos omistus on hankittu ensisijaisesti vuokratuottoa varten, arviointi on erilainen. Silloin olennaista on nettotuotto kaikkien kulujen ja verojen jälkeen. Alkuperäinen ostohinta tai ostohetkellä esitetty tuottoarvio ei ratkaise nykyistä kannattavuutta.
Entä jos yhteisvuokraus ei kata Villas-viikkojen kuluja?
Ensimmäinen askel on laskea todellinen vuositulos. Jos omistaja maksaa vuodesta toiseen enemmän vastikkeita, rahoituskuluja ja muita maksuja kuin saa vuokratuloa ja lomailuhyötyä, omistuksen jatkamista on perusteltua arvioida uudelleen.
Vaihtoehtoina voivat olla omistuksen aktiivisempi oma käyttö, sopimuksen sallimien vuokrausmahdollisuuksien hyödyntäminen, Villas-osuuden jälleenmyynti tai omistuksen vaihtaminen paremmin omaan lomailuun sopivaan yksittäiseen lomaviikkoon.
Villas-omistuksesta luopumisessa ratkaisevaa on löytää tuotteen tunteva jälleenmyyjä. Villas on tavallista yhden viikon lomaosaketta monimutkaisempi kokonaisuus, joten ostajalle pitää pystyä selittämään selkeästi käyttöoikeus, yhteisvuokraus, vastikkeet, mahdollinen yhtiölaina ja omistajaedut.
Omistajan ei kannata arvioida tilannetta vain alkuperäisen ostohinnan perusteella. Tärkeintä on selvittää omistuksen nykyinen realistinen arvo ja löytää ratkaisu, joka vähentää tulevia kustannuksia mahdollisimman järkevällä tavalla.
Lue myös: Villas-viikot – ilo vai murheenkryyni?